Bij Crowdrealestate kunt u uitsluitend investeren in vastgoedprojecten met hypothecaire zekerheden. Een hypotheekrecht is het belangrijkste zekerheidsrecht wat u als investeerder kan hebben. Dit kan bij Crowdrealestate een eerste of een tweede recht van hypotheek zijn. Naast de rang in hypotheek is de onderliggende waarde van het hypotheekrecht hierbij van groot belang. In dit artikel wordt het nut van hypothecaire zekerheden uitgelegd.
De bovenstaande cirkeldiagram weergeeft het aantal proposities van Crowdrealestate met een eerste of een tweede recht van hypotheek (oktober 2022).
Het nut van hypothecaire zekerheden
Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht op een registergoed. Een registergoed kan zowel roerend als onroerend zijn en wordt geregistreerd in de openbare registers, zoals het kadaster in Nederland en het Grundbuchamt in Duitsland.
Een hypotheekrecht wordt gevestigd als zekerheid voor het verstrekken van een lening. De hypotheekgever (eigenaar) geeft hiervoor een hypotheekrecht aan de hypotheekhouder (leningverstrekker). De hypotheekhouder krijgt met een hypotheekrecht voorrang boven alle andere schuldeisers op het moment dat de verschuldigde geldsom niet wordt voldaan.
Hypotheekrechten kunnen alleen via een notariële akte worden gevestigd. In de hypotheekakte wordt vermeld welke rang het hypotheekrecht heeft en voor welk bedrag de zekerheid wordt ingeschreven.
Hypotheekrecht uitwinnen
In de meeste gevallen zal de eigenaar van het registergoed (de hypotheekgever) weinig merken van het hypotheekrecht. Maar dat wordt anders wanneer de verplichtingen tegenover de hypotheekhouder niet worden nagekomen. Op dat moment ontstaat namelijk voor de hypotheekhouder de mogelijkheid om tot zogenaamde executie over te gaan. De uiteindelijke opbrengst wordt als eerste aan de eerste hypotheekhouder uitgekeerd en vervolgens aan een eventuele tweede en derde hypotheekhouder. Het restant wordt uitgekeerd aan de schuldeisers zonder hypotheekrecht.
Naast een executoriale verkoop is het met toestemming van de rechter ook mogelijk om het registergoed onderhands te verkopen. In veel gevallen levert een onderhandse verkoop meer op dan een executieverkoop.
De loan-to-value
De onderliggende waarde in verhouding tot het leningsbedrag is bij het uitwinnen van een hypotheekrecht van groot belang. Dit kan worden uitgedrukt in een percentage en wordt de loan-to-value genoemd. Hoe lager de loan-to-value, hoe lager het risico voor de hypotheekhouder. De overwaarde is dan immers groter.
Om onderliggende waarde van het hypotheekrecht te bepalen wordt voor iedere propositie van Crowdrealestate dan ook een taxatierapport door een onafhankelijk taxateur opgesteld. In dit taxatierapport wordt onder meer de marktwaarde en executiewaarde van het onroerend goed gewaardeerd.
Aanvullende zekerheden
Naast het hypotheekrecht op het onroerend goed kunnen er ook aanvullende zekerheden worden verstrekt. Het meest gebruikelijke is een verpanding van de huurpenningen. Indien de rente of aflossing niet wordt betaald kan de leningverstrekker direct de huur opeisen bij de huurder en hoeft daarvoor niet eerst naar de rechter. Om de onderliggende waarde te versterken kunnen er tevens hypotheekrechten worden gevestigd op aanvullende registergoederen of eventuele borgstellingen.
Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate
Om de belangen van alle investeerders in een propositie te waarborgen is de Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate opgericht. Deze onafhankelijke stichting heeft als doelstelling de hypothecaire zekerheden van een propositie te waarborgen voor de investeerders. Het hypotheekrecht wordt ingeschreven op naam van deze stichting en hoeft daardoor niet afzonderlijk voor alle investeerders ingeschreven te worden.